[신과함께] 이지스자산운용 / 리츠에 대해서 알아보자

지금은 상장 초기라 리츠는 건물을 소유하는 개념인데, 

글로벌리츠상장에도 투자하고 있다.

단순히 소유개념이 아니라 개발, 매입, 매각등의 운영을 함

 

배당가능한 이익의 90%를 배당하면 법인세 면제 혜택을 받는다.(정부혜택)

 

기업 : 가지고 있는 자산을 유동화 해서 성장성 있는 곳에 투자

개인 : 부동산 장벽이 높지만 커피 한 잔 값으로 투자할 수 있다

정부 : 소득 재분배 효과로 혜택을 준다.

 

리츠는 제도다!

리츠가 처음 시작한 1960년 미국 

기관 또는 돈많은 사람들의 소유였던 상업건물을 어떻게 하면 국민에게 이익을 돌릴 수 있을까

라는 고민을 통해서 법인세 면제를 함(개인 배당소득세만 냄 / 이중과세를 막는다)

 

어떤 건물을 500억에 사서 1000억에 매각했을 경우

500억은 배당 안하고 재투자 가능하고

500억에 대해서 90%를 배당하며, 법인세를 내지 않는다.

 

리츠는 매각할때 배당금을 많이 받을 수 있다.

 

리츠는 종부세 대상도 안된다.

리츠는 건물을 갖고 있기때문에 재산세는 낸다.

많이 갖고 있으면 종부세를 내야하는데, 리츠는 내지 않는다.

"법인세도 안내고 종부세도 안낸다"

"월세가 늘어난다해도 건보료도 늘지 않는다"

"부동산이 망하지만 않으면 좋은 것 같다"

 

기업들이 예전에는 사옥을 지었었는데, 요즘은 사옥을 파는 것 같다.

최근에 이런 변화가 일어나는데

기업들이 임대료 내는 것을 싫어했다.

SK리츠는 SK본사에서 SK리츠로 이동하면서 임대료를 내는 걸로 바꼈다.

 

우리 나라 기업들은 pbr이 낮지만

저평가 된게 아니라 roe가 낮은게 자본 효율이 좋지 않았다.

돈이 1조원이 있어도 건물이 9500억을 투자해서 돈을 벌면 roe가 좋지 않을 수 밖에 없다.

기업들의 자본 활용면에서 리츠가 이용되고 있다.

 

상업용 부동산이 끝물이다.에 대한 의견은?

왜 팔지 않고 리츠에 넘기냐?

SK리츠 지분을 갖고 있어서 리츠가 성장하면 이익을 보기도 하고

지배력이 있어서 쫒겨나지 않게 그 건물을 사용할 수 있다.

건물을 사용하면서도 자본을 다른 곳에 투자할 수 있다.

팔면 세금을 한번에 내야 한다.

리츠로 넘긴 후 일정기간 후 주식을 조금씩 팔면 과세이연의 효과가 있다.

 

한국 리츠가 성장할 수 있는 이유는 대기업이 차지하고 있는 비중이 큰데

기업들이 활용도면에서 좋은게 많아서 계속 리츠로 이동할 것으로 본다.

 

배당을 줘도 주가가 떨어지면 무슨 소용이 있는가?

부동산은 중간에 조정은 있지만 장기적으로는 성장했다.

미국 리츠의 장기적 수익률은 일반적인 S&P500보다 컸다.

성장주는 파괴적혁신이란 표현을 쓰는데, 

새로운 기업이 기존의 기업을 파괴하면서 성장한다.

기업을 잘 못 고르면 우하향한다.

부동산은 한정된 자산이라 이 자산들은 우리나라가 성장하는 이상 장기적 우상향 할 것이다.

단기적으로는 오버슈팅 받을때도 있다.

 

리츠의 고평가, 저평가의 판단 기준은 무엇인가?

부동산 가격보다 시총이 작으면 저평가로 생각한다.

 

금리가 올라가는 시기에 리츠의 자산 가치는 좋지 않다?

우리나라는 2018년부터인데,

이제까지 금리하락기만 경험해봐서 해외사례를 참고한다.

 

2008년 리먼 사태 이후 제로 금리 갔다가 2015말 금리를 올리기 시작했다

2016,2017년 리츠의 주가는 좋았다.

2018년은 리츠가 떨어졌다.

금리가 경기상승이 받쳐주면 리츠가 좋고, 경기하락이면 리츠는 좋지 않다.

경기침체 위기라 리츠 주가가 안좋은 것 같음

 

리츠는 월세에 영향을 받나? 건물가격이 중요한가?

리츠는 부동산에 영향을 받나? 주식에 영향을 받나?

리츠는 모호성을 갖고 있는게 사실이다. 

결국은 부동산 가치가 주가에 영향을 준다.

그런데, 월세,부동산가치,주가 이 세가지는 서로 연관성이 있다.

 

이지스레지던스 6월,12월

 

코람코에너지리츠 5월,11월

 

미래에셋글로벌리츠 3월,9월